Transcription
Tribunale di RovigoSEZIONE CIVILEPROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIAREN. Gen. Rep. 97/2020BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A.controData udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee905/11/2021Giudice dell’esecuzione: dott.ssa Pierangela CongiuCustode Giudiziario: avv. Maria Pia BergamascoRAPPORTO DI VALUTAZIONEImmobili in Comune di Rovigo via Einaudi 99Rovigo lì 15/09/2021Esperto alla stimaARCHITETTOPAOLOTURRAPROJECT S.c.ar.l. Soc. ProfessionaleVia Mure Ospedale 21 45100 RovigoTelefono e fax0425 24864/24525e m a i l : a r c h . p a o l o . t u r r a @ a wn . i t1
Beni in Comune di ROVIGO, via Einaudi 991. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI:Ufficio sito al primo piano del complesso commerciale/direzionale denominato “Area Tosi”.- Proprietà per 1/1Identificati al Catasto Fabbricati:Intestazione:; Proprietà per 1/1– COMUNE DI ROVIGO Sez. BO Foglio 2:Particella n. 214 sub. 259, Zona Cens. 2, cat. A/10, Cl. 2, Cons. vani 3,5, Rendita 813,42 – via L. Einaudi 99piano 1 scala 3;nella vendita è compresa la comproprietà pro quota di tutto quanto comune in un edificio in condominio ai sensidell’art. 1117 e seguenti del Codice Civile, con particolare riferimento al subalterno 110 (b.c.n.c.), ivi compresal’area sottostante il fabbricato, ma con esclusione di quella circostante. La parte acquirente dovrà rispettare ilregolamento condominiale e il divieto di adibire il locale a luogo di culto; in caso di futura vendita tale divieto dovràessere riportato anche per i futuri acquirenti.Lasi è riservata il diritto per se ed i suoi aventi causa di porre a dimora impiantitecnologici necessari anche per le unità confinanti senza che la parte acquirente possa pretendere alcunindennizzo o compenso; si è riservata anche di delineare la strada di accesso, aree a parcheggio ed eventualiparcheggi esclusivi, garantendo l’esistenza degli standard urbanistici necessari (verde e parcheggi) perl’eventuale trasformazione di destinazione d’uso ad uffici o negozi per la metratura compravenduta.Confini: Nord sub 306 , Est sub 110 bcnc, Ovest spazio scoperto comune; salvo altri più esatti ed attuali;2Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee9Quota e tipologia del diritto:
Derivante da: unità riveniente da variazione del 15/01/2010 (n. 108.1/2010) ex subalterno 212.Conformità Catastale:Dal sopralluogo effettuato sull’immobile, con la scorta della planimetria catastale reperita presso l’Agenziadel Territorio si è riscontrato che l’attuale conformazione trova sostanziale rispondenza.2. DESCRIZIONE SOMMARIAL’unità direzionale è parte di un edificio in linea realizzato prima del 1 settembre 1967 un tempo facenteparte di un importante complesso industriale/artigianale specializzato nella realizzazione di arredidenominatoi cui titolari, al termine dell’attività, hanno trasformato l’area e gli edifici un tempoadibiti alla produzione aziendale, in uffici, magazzini e attività commerciali.- Caratteristiche della zona: il cespite è collocato a Sud-Ovest del centro cittadino, all’interno dell’area produttivadenominata “area Tosi”, che si sviluppa lungo via Einaudi, laterale della SS 16 adriatica.- Area urbanistica: la parte di area sulla quale insiste l’edificio è classificata zona D1, “Produttiva dicompletamento”;- Caratteristiche zone limitrofe: le zone limitrofe al cespite hanno carattere prettamente produttivo;- Servizi offerti dalla zona: In zona sono presenti, oltre a varie attività artigianali-commerciali, anche alcuni locali3. STATO DI POSSESSOL’immobile è libero e nella disponibilità della procedura.Al momento del sopralluogo erano ancora presenti degli arredi che dovranno essere rimossi prima dellavendita dal curatore dell’eredità giacente del defunto4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: non rilevati;4.1.2 Atti di asservimento urbanistico: - “Costituzione di Vincolo” sulle particelle nn. -185 del Foglio 2 con atto del notaio Tonino Ferrari di Rovigo trascritto il30/12/1985 ai nn. 7713/5515 a carico- “Costituzione di servitù pubblica” a favore del Comune di Rovigo con atto del notaio Tonino Ferrari del11/01/1989 rep. 24472 trascritto il 27/01/1989 ai nn. 907/685 sulle particelle n. 181 di 7.210 mq e n. 214 di8.290 mq del Foglio 2, sulle quali è costituita anche una “servitù di elettrodotto” a favore di ENELDistribuzione Spa con atto del notaio Sergio Viscardini di Rovigo del 21/10/2005 rep. 122.090/29.598trascritto il 28/10/2005 ai nn. 11806/6511.4.1.3 Altre limitazioni d’uso: non rilevate;4.2 Vincoli ed oneri giuridici che verranno cancellati come disposto nell’ordinanza di vendita:4.2.1 Iscrizioni: -- Ipoteca volontaria iscritta a Rovigo in data 03/05/2010 ai nn. 4099 RG / 838 RP3Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee9pubblici e attività terziarie.
a favore di BANCA ANTONVENETA S.P.A. con sede a Padova dom. filiale di Albignasego, CF 04300140284derivante da Concessionecontroa garanzia di mutuo fondiario con atto dott. Riccardo Speranza notaio in Padova in data 21/04/2010 rep. n.19128/7340; gravante sull’ immobile in oggetto;Importo ipoteca: 120.000,00 - Importo capitale: 60.000,00; durata 15 anni;4.2.2Pignoramenti:Pignoramento immobiliare trascritto a Rovigo il 31/08/2020 ai nn. 5680 RG / 3857 RP;a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA SPA con sede a Siena CF 00884060526 dom. pressoavv. Michele Casalini Rovigo contro, derivante da atto esecutivo o cautelare – verbale pignoramento immobili, attogiudiziario del Tribunale di Rovigo del 11/082020 rep. n. 1250; gravante sugli immobili in oggetto per laquota di 1/1;4.2.3.Altre trascrizioni: NON RILEVATE;5. ALTRE INFORMAZIONISpese ordinarie annue di gestione dell'immobile: dal bilancio consuntivo anno 2020 e preventivo anno2021 del condominio “Area M. Tosi 2” forniti dall’amministratoreper questa unità, si deduce una spesa media annua di circa 630,00.- Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: sempre osservando i bilanci degli ultimi dueanni acquisiti, la somma totale di spese condominiali non pagate dal debitore al momento della stesura delpresente documento, ammonta a circa 1.520,00, comprendente oltre le spese ordinarie, anche la quota diDa quanto riferisce l’amministratore, già nel 2014 venne deliberato di effettuare interventi di sistemazione deltetto dell’intero edificio e visto il consistente importo, detti lavori vengono eseguiti per stralci e pertanto anchein futuro i proprietari dovranno sostenere le spese per suddetti interventi.Millesimi di proprietà: 6,15/1000.Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: l’unità permette l’accesso a personediversamente abili su sedia a ruote adattando lo spazio costruito con opportune modifiche a costi limitati;Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: il primo piano in cui è collocata l’unità in oggetto è servitoda ascensore condominiale;Attestazione Prestazione Energetica: agli atti comunali è stato acquisito un Attestato di CertificazioneEnergetica codice 002 del 23/07/2009 redatto dall’ing.emesso il 01/04/2010Indice di prestazione energetica: calcolato in 25,32 kwh/mc anno - CLASSE D ;Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: / / /Avvertenze ulteriori:- l’originario impianto edilizio è antecedente al 1 settembre 1967 ed è stato sostanzialmente trasformato eristrutturato nei primi anni del 2000;- non è stato possibile verificare la conformità, efficienza e completezza degli impianti tecnologici che dovrannoessere opportunamente controllati da ditta specializzata, così come le dotazioni condominiali;- il locale igienico è dotato di w.c. del tipo sanitrit;- sostanzialmente sia l’immobile in oggetto che l’intero edificio che lo contiene versano in discreto stato diconservazione. Di tutti questi aspetti se ne è tenuto conto nella valorizzazione finale.Qualora emergano vizi o difetti qui non evidenziati, si intendono compensati con l’abbattimento della stimadel 15% come determinato nel successivo paragrafo 8.4.4Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee9spese straordinarie relative alla sistemazione del tetto, pari a circa 268.
6. PROPRIETA’Titolare/Proprietario dal 29/05/2007 all’attualità:, proprietario per la quota di 1/1in forza di atto di compravendita a rogito del notaio Claudio Gabinio di Rovigo in data29/05/2007 rep. 181.125/17.624 trascritto a Rovigo il 07/06/2007 ai nn. 6838/3644; acquistato daTitolare/Proprietario dal 14/06/1968 al 29/05/2007:proprietaria per intero per atto di“” del 14/06/1968 a rogito del notaio Carlo Busi di Padova rep. n. 65251, registrato a Padovail 21/06/1968 al n. 5724 e trascritto a Rovigo il 25/06/1968 nn.3308/2705.7. PRATICHE EDILIZIE-URBANISTICHEL’originaria edificazione dell’intero complesso edilizio che contiene l’immobile in oggetto è avvenuta in dataantecedente il 1 settembre 1967 e non è stata fornita dal Comune la relativa pratica.I successivi lavori eseguiti sull’intero complesso sono stati autorizzati con le seguenti pratiche:- D.I.A. del 16.05.2002 prot. 16482 UT 659;- D.I.A. del 26.09.2003 prot. 45301 UT 1326;- D.I.A. del 12.11.2004 prot. 58260 UT 1484;- D.I.A. del 19.07.2005 prot. 49518 UT 901;- D.I.A. del 17.04.2007 prot. 24098;Specifica per il singolo immobile in oggetto:- D.I.A. del 19.11.2009 prot. 63002 UT 1249; cambio destinazione d’uso con opere da magazzino ad ufficio.Richiesta Certificato di Agibilità in data 28/12/2010 prot. 70090/11.7.1 CONFORMITA’ EDILIZIALa conformazione attuale degli immobili trova sostanziale corrispondenza alle pratiche edilizie depositatepresso l’archivio dell’Ufficio Tecnico Comunale.7.2 CONFORMITA’ URBANISTICA:- P.R.G. approvato con D.G.R.V. n 523/2000, n 1843/2000, n 2666/2000 – D.C.C. del 28/04/2003 n 20;- P.A.T. approvato con D.G.R.V. n. 679/2012 del 17/04/2012, vigente dal 23/05/2012;Secondo il P.R.G. vigente, le aree oggetto della presente stima sono classificate in ZONA D1 “area produttiva sicompletamento”- Immobile soggetto a convenzione: SI;- Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: NO- Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità: NO- Dichiarazione di conformità con il P.R.G. : SI5Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee9- D.I.A. del 23.03.2006 prot. 18054 UT 313;
ESTRATTO P.R.G.CARATTERISTICHE DESCRITTIVEL’ufficio oggetto di stima è collocato al primo ed ultimo piano di una lunga palazzina a destinazionecommerciale/direzionale sita all’interno “dell’Area Tosi” nella zona Sud di Rovigo ed è formato da una spaziosastanza d’ingresso dotata di ampia finestratura a nastro, oltre che da un più piccolo locale cieco ad uso archivio,un locale igienico fornito di antibagno ed attrezzato di doccia. Accessibile con una scala in acciaio e legnoposta sulla parete sinistra dell’ingresso, vi è anche un soppalco classificato come “vano tecnico” vista la ridottaaltezza media, che affaccia sulla spaziosa stanza sottostante, nel quale è collocata la caldaia murale attualmente il soppalco è privo di idoneo parapetto sul lato che affaccia lo spazio sottostante.L’edificio nel quale è collocato l’immobile è stato realizzato in data antecedente al 1 settembre 1967 ed ècostituito da una struttura portante in travi e pilastri in cemento armato tamponati con pareti intonacate e ampiefinestrature chiuse con telai in alluminio elettrocolorato con vetro-camera; il solaio orizzontale intermedio equello di copertura presumibilmente sono in latero-cemento, mentre il soppalco ha una struttura lignea.Le porte di divisione interne ai locali sono in legno tamburato ad una anta e il portoncino d’ingresso è blindato;l’impianto elettrico è sotto traccia con placche in pvc e l’impianto di riscaldamento autonomo è alimentato da unacaldaia stagna funzionante a gas metano posta come detto nel soppalco; l’unità immobiliare è dotata anche diuna pompa di calore esterna alimentata elettricamente per la climatizzazione estiva.A servizio del complesso commerciale/direzionale vi è anche un’ampia area esterna asfaltata adibita aparcheggio pubblico. Sostanzialmente l’immobile versa in uno stato di manutenzione soddisfacente.Riproduzione grafica non in scala6Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee9Si evidenzia che il locale igienico succitato è dotato di doccia, lavabo, bidet e w.c. del tipo sanitrit.
CONSISTENZA erficie lordaCirca 60,481,0060,48Soppalco – vano tecnicoSuperficie lordaCirca 23,760,255,94259SUPERFICI TOTALICirca 83,5466,428 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO8.1 Criterio di stima: La valutazione del cespite è stata effettuata con il metodo del Market ComparisonApproach (MCA), metodo che consente di stimare il valore di un immobile mediante il confronto tra lo stessoed altri immobili simili presi a confronto e contrattati in tempi non troppo lontani e di prezzi e caratteristichenoti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare.Il metodo prevede il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell’immobile da stimare con quelledegli immobili simili e si basa sul principio che stabilisce che il mercato fisserà il prezzo dell’immobile dastimare allo stesso modo con cui ha fissato i prezzi degli immobili simili presi a confronto.L’immobile oggetto della valutazione viene definito “Subject”, mentre gli immobili presi a confronto vengonodefiniti “Comparabili”. Nel caso specifico visto il ristretto mercato in cui si colloca questo ufficio, avendodi Rovigo rep. 80.025/19.662 al prezzo di 38.000,00, censito nel Comune di Rovigo al Catasto FabbricatiSezione Urbana BO Foglio 2 Particella 214 subb. 154, (ufficio collocato all’interno dello stesso particolarecondominio) trattasi di valutazione mono-parametrica.Dopo quindi aver rilevato il prezzo e le caratteristiche dell’immobile simile a quello da valutare, si applicanouna serie di aggiustamenti al prezzo stesso, in modo da trasformare il comparabile nel subject per ottenere ilprezzo corretto che è quello dell’immobile comparabile supposto con le caratteristiche del subject.Applicando lo stesso ragionamento a tutte le caratteristiche immobiliari viene determinata l’incidenza di ogni singolacaratteristica nella formazione del prezzo dell’unità in oggetto. Applicando poi un aggiustamento al prezzo delcomparabile è possibile individuare il valore di mercato dell’immobile oggetto della stima, vale a dire del subject.8.2 Fonti di informazione: Sono state assunte informazioni in loco e presso operatori economici del settore,analizzando il mercato immobiliare della zona; sono stati consultati gli archivi e le pubblicazione dell’Agenziadelle Entrate; si sono esaminate pubblicazioni di estimo immobiliare ed è stata applicata la conoscenze el’esperienza personale.7Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee9individuato un solo immobile equiparabile compravenduto il 18/02/2019 con atto del notaio Pietro Castellani
Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee98.3 Valutazione corpi:8
ImmobileIDAUfficio con soppalco (vano tecnico)SuperficieEquivalenteValore unitarioCirca 66,42705,22Valore complessivo diritto e quotaValorecomplessivo46.841,97 46.841,978.4 Adeguamenti e correzioni della stima:Riduzione del valore del 15% dovuta alla vendita giudiziaria, per assenza di garanziaper vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese, come da disposizione del G.E. - 7.026,30 0,00Spese di regolarizzazione urbanistica, edilizia e/o catastale:Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia - 1.520,008.5 Prezzo base d'asta del lotto:Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 38.295,67Prezzo arrotondato a base d’asta: 38.000,00 (euro trentottomila/00);A tale valore si dovranno aggiungere gli oneri fiscali secondo norma di legge.Rovigo lì 15/09/2021Firmato Da: TURRA PAOLO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 257f8acd276daef588ac6b059cf5fee9L’Espertoarch. Paolo TurraAllegati:A - copia atto di provenienza;B - documentazione catastale (tabulati di visure Catasto Fabbricati e Catasto Terreni, elaboratoplanimetrico Catasto Fabbricati, estratto di mappa Catasto Terreni, );C - documentazione ipotecaria (tabulati di visure S.P.I. aggiornati);D – copia titoli edilizi;E – Attestato di Certificazione Energetica;F - documentazione fotografica.9
11/01/1989 rep. 24472 trascritto il 27/01/1989 ai nn. 907/685 sulle particelle n. 181 di 7.210 mq e n. 214 di 8.290 mq del Foglio 2, sulle quali è costituita anche una "servitù di elettrodotto" a favore di ENEL Distribuzione Spa con atto del notaio Sergio Viscardini di Rovigo del 21/10/2005 rep. 122.090/29.598 .
