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AVALÚO COMERCIALWR-111-2017PARQUE TECNOLOGICO MANANTIALESLOTE 27VEREDA LAS PALMASENVIGADO-ANTIOQUIACOLOMBIA0

AVALÚOCOMERCIALPARQUE TECNOLÓGICO MANANTIALESLOTE 27VEREDA LAS PALMASENVIGADO-ANTIOQUIACOLOMBIASOLICITADO POR:Envigado, 01 de junio de 20171

CONTENIDO1.INFORMACIÓN GENERAL2.DOCUMENTOS3.INFORMACIÓN JURÍDICA4.DESCRIPCIÓN DEL SECTOR5.REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA6.DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE7.MÉTODOS VALUATORIOS8.INVESTIGACIONES DESARROLLADAS9.CALCULO VALOR TERRENO10.CALCULO VALOR CONSTRUCCIÓN11.CONSIDERACIONES GENERALES12.RESULTADO DEL AVALÚO13.SUSTENTACIÓN DEL AVALÚO14.BIBLIOGRAFÍA2

AVALÚO COMERCIAL1. INFORMACIÓN GENERAL.1.1. Propósito del avalúo.Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo éste el precio por elcual se efectuaría una operación de compra - venta, entre personas conocedoras de valoresde la propiedad raíz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajassobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.1.1.1. Avalúo rural.Un Avalúo rural es aquel que se realiza sobre un predio (Lote y/o construcción), es decir, elinmueble se encuentra ubicado fuera del perímetro de servicios de la ciudad. En el avalúoquedarán comprendidos el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial dedesarrollo, si hay lugar.1.2. Marco jurídicoEl avalúo se realiza bajo la normatividad vigente que rige la realización de los avalúos,Resolución 620 de 2.008 emanada por el IGAC “Por la cual se establecen los procedimientospara los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997” y demás pioDirecciónAntioquiaEnvigadoManantiales Lote 271.4. Uso actual del inmuebleEl predio motivo del avaluó se encuentra con una destinación a parque.1.5. Solicitante.INSTITUTO PARA EL DESARROLLO DE ANTIOQUIA- IDEA1.6. Fecha del Informe.01 de junio de 20171.7. Avaluador.Ing. William Robledo.2. DOCUMENTOS.1. .Copia de la escritura pública No. 2386, del 28 de septiembre de 2015, otorgada en laNotaria 8, del circulo registral de Medellín.Copia de la escritura pública de No. 17837, otorgada por la notaria No. 15 del CirculoRegistral de Medellín.Copia del pago del impuesto predial de cada predio.3

Plano de la planta general implantación, predios y cuadro de áreas, realizado por JavierVera Arquitectos.3. INFORMACIÓN JURÍDICA.2. .3.1. PropietariosINSTITUTO PARA EL DESARROLLO DE ANTIOQUIA-IDEA3.2. Modo de adquisiciónEl predio motivo del avalúo denominado 27 (77) , fue adquirido por medio de Dación en Pago,según Escritura Publica No. 17831, del 30 de diciembre de 2014, otorgada por la notaria No.15 del Circulo Registral de Medellín.3.3.Matricula inmobiliaria001-11814313.4.Cedula catastral200000401256000000003.5. Observaciones jurídicasEstudiado el certificado de tradición del inmueble objeto de este estudio, se encontró que noexisten gravámenes y/o limitaciones sobre ellos.NOTA: Esta información no hace parte de un estudio de título.4. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR4.1. Tipos de edificaciones del sector.Viviendas rurales, parque industrial.4.2. Vías de acceso al sector.La Carretera que comunica a la ciudad de Medellín con el aeropuerto internacional José MaríaCórdoba por la variante de las Palmas, que intercomunicada con las vías sectoriales permitenllegar sin ningún inconveniente al predio.Vía Frente a la Propiedad.Carretera Medellín-Las Palmas-aeropuerto4

4.3.Estado de la úblico.Redesdeserviciospúblicos.En Buen estadoEn Buen estadoEn Buen estadoBueno, postes de iluminación situados a distancias sDomiciliarioSi4.4. Transporte Público.El sector cuenta con numerosas rutas de buses, busetas y colectivos, que permiten llegar sinningún problema al predio.5. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA.4. .Según cartografía del Plan de Ordenamiento Territorial aprobado mediante Acuerdo 010 de2.011, “Por medio del cual se adopta la revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento Territorialdel municipio de Envigado.”, se establece que el predio objeto de avalúo se encuentra ubicadoen la Zona Rural, de acuerdo a las siguientes condiciones:Ilustración 1. Cartografía del POT del municipio.TÍTULO IVUSOS DEL SUELO, DENSIDADES Y APROVECHAMIENTOS EN EL SUELO RURALCAPITULO IVDE LOS USOS ESPECIALES (PARQUE TECNOLÓGICO)5

Artículo 363. Normas sobre sustentabilidad. Para el desarrollo de un parque tecnológicoserá necesario dar cumplimiento a la normativa urbanística y ambienta que mitigue losimpactos negativos en el entorno en relación con contaminación y manejo de conflictos viales,con el propósito de efectuarla menor alteración posible al entorno e implementar medidaspara la recuperación de la cobertura boscosa.Artículo 364. Otras obligaciones. Además de las normas propias para el desarrollo deproyectos destinados al uso industrial, se deberán implementar medidas para el uso eficientedel agua y la disposición de desechos, así como el desarrollo de plantas de tratamientos.Artículo 365. Índice de construcción y alturas. Para el desarrollo del Parque Tecnológicose establecen como índices de ocupación un cuarenta (40%), con la obligación de que elresponsable de dicho proyecto, presente a Corantioquia por intermedio del Municipio, lasiguiente información:1. La descripción de mínimo tres (3) alternativas para el desarrollo del proyecto quebusquen la mejor opción ambiental en la intervención a la zona, dando cumplimientoa lo establecido en el párrafo primero del artículo segundo de la resolución 850 de 2010del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial.2. La Metodología para la selección de la alternativa más óptima para intervención de lazona.3. Los estudios, caracterizaciones y/o cartografía temática requerida para la aplicación dela metodología, tales como: cobertura vegetal, espesores de cenizas volcánicas,microzonificación geotécnica, piezometria, líneas de flujo, entre otros.Una vez presentada esta información, se realizara la selección de la mejor alternativa demanera conjunta entre el Municipio y la Corporación, dicha decisión estará respaldada por unpronunciamiento de la Autoridad Ambiental y será requisito indispensable para elotorgamiento de la licencia de construcción.Se deberá dar cumplimiento a la reglamentación que se expide sobre los índices de ocupación.En todo caso la altura máxima sea de ocho (8) pisos y la altura mínima libre será de dos puntotreinta metros (2.30m) y máxima de tres punto cincuenta metros (3.50m).Parágrafo 1. Se autoriza a la Oficina Asesora de Planeación para establecer excepciones a estanorma, incrementando la altura para el desarrollo de las empresas que se pretendan ubicaren el parque tecnológico, siempre que demuestren la necesidad de ubicar equipos o máquinasque exijan tal incremento.Parágrafo 2. De conformidad con el decreto 4066/2008, las áreas de cesión adicionalresultante de la ocupación de hasta de un cuarenta (40%) determinada para el ParqueTecnológico, se destinaran a programas y proyectos tendientes a recuperar y fortalecer lasáreas de especial importancia ecosistemita, previa concertación con la autoridad ambiental.6

6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE6.1. UbicaciónLos inmuebles motivo del avalúo se ubican en el Parque Tecnológico Manantiales, al norte delpoblado Las Palmas del municipio de Envigado.Ilustración 2. Ubicación del predio dentro del municipio.6.2. Estratificación.Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es de uso residencial, de acuerdocon lo establecido en la Ley 142 de 1994.6.3.Áreas:Área de terreno:ÁreadeconstrucciónFuente:6893.04 m2 aproximadamente (Lote 27)No registraPlano planta general6.4. LinderosSe encuentran descritos en la escritura pública de adquisición.6.5. Número de pisos de la construcciónNo posee6.6. Especificaciones de la construcciónNo posee7

6.7.Características generales del terreno.Tipo de inmueble.Forma.Topografía.Disposición del inmueble.RuralRegularInclinadoExento7. MÉTODOS VALUATORIO6. .Los métodos valuatorios utilizados son conforme a lo establecido por la Resolución No. 620de fecha 23 de septiembre de 2.008, expedida por el IGAC “Por la cual se establecen losprocedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997” y bajoel Decreto 1420 de 1998 y demás normas complementarias.Consulta a expertos avaluadores o encuestas:Es la técnica que busca el apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantesdel avalúo.Método de costo de reposición:Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar elcosto total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, yrestarle la depreciación acumulada.8. INVESTIGACIONES DESARROLLADAS.6. .Investigación directa (encuestas):Para la determinación del valor del terreno, debido que no se encontraron ofertascomparables, con los inmuebles objeto de avalúo se recurrieron a encuestas directas apersonas conocedoras del mercado inmobiliario las cuales sirvieron de apoyo al procesovaluatorio, se toma como referencia el lote A, de 12000m2.NOMBREACTIVIDADTELEFONOSVALORErika RobledoGeologa3125820579 565.000Paola VelandiaAvaluadora3175924065 465.000Camilo MoraTecnico en Obras Civiles3194311909 515.000Andres BatistaArquitecto3209006224 485.000Edwin RomeroIng. Civil3184560412 515.000sumatoria 2.545.000PROMEDIO 509.000DESVIACION ESTÁNDAR 37.815LIMITE SUPERIOR 546.815LIMITE INFERIOR 471.185COEFICIENTE DE VARIACION0,074Debido a las condiciones propias y particulares del predio se asignó un valor cercano alpromedio del procesamiento estadístico de las encuestas, es decir, 510.000 m2.8

Yo WILLIAM ROBLEDO GIRALDO, identificado con C.C. No. 19.424.858 dejo constancia bajola gravedad de juramento que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momentode la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienescomparables al del objeto de estimación.9. CALCULO VALOR TERRENO.7. .Proceso De Homogenización Información De Encuesta1.1.FACTOR DE HOMOGENIZACIÓN VALOR ENCUESTA X ÁREA (Lote 27)Área del lote A (12000 m2)Área predio avaluó (6893.04 m2)Como la diferencia de áreas es inferior al 30% respecto al predio del avalúo, según elIng., Sergio Antonio Abunahman, en su texto de ingeniería legal y de tasaciones,pagina 202, el factor de corrección por área se aplica así:Cuando la diferencia de áreas es inferior al 30%, se obtiene mediante la aplicación defa (área del elemento investigado/área del elemento tasable) (0.25)Fa (12000/6893.04) (0.25) 1.15Valor de referencia: 510.000*1.15 586.500.ooValor asumido: 587.00010.CALCULO VALOR CONSTRUCCIÓN.8. .No aplica11.CONSIDERACIONES GENERALES.9. .En líneas generales se han tenido en cuenta las siguientes:-No se presentaron inconvenientes en la elaboración del Avalúo.El predio cuenta con la normatividad asignada.El sector no presenta problemas de orden público.12.RESULTADO DEL AVALÚOLOTE AREA M2VALOR M2276893,04 587.000,00 TOTAL TOTAL4.046.214.480,004.046.214.480,00SON: CUATRO MIL CUARENTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS CATORCE MILCUATROCIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE ( 4.046.214.480.oo).9