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VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOSASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOSHOJA Nº :1de 21AVALÚO AGROPECUARIOUnidad productiva compuesta por la Fracción Cuarta y parte de la Fracción Quinta de laEx. Hacienda de San Antonio Espinoza.ING. BERNARDINO QUILO MELESIOCédula Profesional:Cédula de Especialidad:10165735052356 La Pericia y la Valuación de Bienes Rurales.FECHA:No. DE SERVICIO:15 de abril de 2016VAD2016-001VAD2016-001
VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.2de 21VAD2016-001AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOSASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOSAVALÚO AGROPECUARIOI. ANTECEDENTESwwInstitución que practica el avalúo:BANCO DEL BAJÍO S.A.Datos del Solicitante:Agrícola Aguilar S.A. de C.V.Nom bre o R.Social:Dom icilio:Colonia:Localidad: CelayaEntidad: GuanajuatoTeléfono: 01 (461) 471 3093Agrícola Aguilar S.A. de C.V.Av. Los Joaquines # 100San Antonio EspinozaING. B ERNA RDINO QUILO MELESIO5052356 La Pericia y la Valuación de B ienes Rurales.1016573Valuador:Cedula de Especialidad:Cedula Profesional:Registro:Especialidad:Colaborador del valuador:Ing. Jorge A rzate CervantesINVAF 0731, CIAM, A.C. 9590,AgropecuarioswA com pañante y/o Inform ante:wFecha del A valúo:wB ien que se Valúa:Joaquín Aguilar Aguilar15-abr-2016Unidad productiva com puesta por la Fracción Cuarta y parte de la Fracción Quinta de la Ex.Hacienda de San Antonio Espinoza.Tipo:Ubicación:Poblado:Entidad:Agrícola de riego y agostadero, con construcciones.Al Noroeste del municipio de Celaya, en el poblado de San Antonio Espinoza.Municipio: CelayaSan Antonio EspinozaN de Cuenta Predial y de agua: No proporcionado.GuanajuatowRégim en de propiedad:Privada IndividualwPropietario:Dom icilio:Joaquín Aguilar BaezawObjeto del A valúo:Conocer el valor comercial.wPropósito del A valúo:Conocer el valor comercial.Av. Los Joaquines # 100, San Antonio Espinoza, Celaya, Gto.II. DATOS GENERALES DE LA REGIÓNwUbicación y características de la región:EL predio se localiza hacia la parte Noroeste de la ciudad de Celaya, Gto., que se ubica en lascoordenadas 20 31' 00" de Latitud Norte y 100 49' 00" de Longitud Oeste; en la Provincia del EjeNeovolcánico y Subprovincia del Bajío Guanajuatense, caracterizada por sus amplios valles agrícolas.wClasificación del Sistem a Natural:ppppppEstación m eteorológica:Región Fisiográfica:Altitud:Tipo de Clim a:Tem peratura Media Anual:Tem peratura Máxim a y Mínim a:11-013 CelayaEje Neovolcánico1,750 m.s.n.m.BS1hw(w)18.5 C34.0 C Y 4.6 Cp Precipitación pluvial anual:p Siniestralidad:p Otros:582.0 mm.HeladasGranizo A 10 días0-1 DÍASNo aplica.wA ctividad A gropecuaria:Agricultura de riego por bombeo de pozo profundo, por gravedad y temporal, con cultivo de granosbásicos, hortalizas y forrajes.wVegetación nativa de la región:Bosque de mezquite y especies forrajeras como pata de gallo, popotillo, búfalo, flechilla, banderita ycolorado.wClasificación:Agrícola de riego por bombeo de pozo profundo, de gravedad de la presa Allende dentro del Distrito deRiego 85, La Begoña y de temporal categoría A2 y agostadero.wRestricciones de la región:Zona de veda para nuevos alumbramientos de agua.wCaracterísticas Panorám icas :Se trata de zona agrícola de riego por bombeo de pozo profundo con cultivos de granos básicos, alfalfay hortalizas de exportación con tecnología alta, así mismo se observa la zona con influencia por elcrecimiento de la ciudad de Celaya, con el establecimiento de industria y agroindustria.VAD2016-001
VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.3de 21VAD2016-001AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOSASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOSAVALÚO AGROPECUARIOIII. DATOS GENERALES DEL PREDIOwMacrolocalización.-N* Croquis del Predio: LN 20 38'56.4" y LW 100 48'07.9"1,850 msnm.PREDIOPrediowA cceso al predio:pwVías de com unicación:yPartiendo de Celaya, Gto., por carretera a San Miguel de Allende, se recorren 10.5 km, dar vuelta a la izquierdarumbo al poblado de San Antonio Espinoza y al poniente de éste se localiza el predio.Servicios Municipales:pppEnergía eléctrica:Teléfono:Otras:Si tiene.pNo tienepAgua potable:Drenaje:AccesoNo tieneNo aplica.wLinderos y Colindancias:Según levantamiento topográfico proporcionado y que se anexa.wSuperficie Total del Predio:haSegún:162.-61-57.000Levantamiento topográfico, proporcionado por el solicitante, el cual se anexaTIPO O USO DEL SUELOhaAgrícola de ficie de Construcciones162.-61-57.000.-02-20VAD2016-001
VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.4de 21VAD2016-001AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOSASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOSAVALÚO AGROPECUARIOIII. DATOS GENERALES DEL PREDIOwwwwCaracterísticas Edafológicas y fisicoquím icas:pColor:Negros en seco.pTextura:Franco arcillosa.pProfundidad de la capa arable:Mayor a 50 cmpProfundidad del Manto Freático:Mayor a 70 m.pFertilidad :Buena .pPedregosidad:Ligera en terreno agrícola y pedregoso en agostadero.pTopografía y configuración:Polígono irregular con relieve plano, semiplano e inclinado.pPendiente:Plano con pendiente no mayor al 2% y mayor al 6%.pPerm eabilidad y Drenaje:Buena y rápido superficial.pSalinidad:Inapreciable .pErosión:Ligera por arrastre hídrico.pContam inación am bientalInapreciable.(ph)Características Hidrológicas.pFuente de Abastecim iento de Agua:Pozo profundo con bomba sumergible de 6" de diámetro de salidapN de Titulo de Concesión de Uso del Agua:08GUA119219/12AMGE01ppVolum en de agua autorizado:Sistem a de Riego:240,000 m3/añoRiego por goteo.Especificaciones del Pozo.pN de Título de Concesión08GUA119219/12AMGE01pAntigüedad del Pozo:05 AñospProfundidad de Perforación:150mpDiám etro de Perforación:40.64cmpDiám etro de Tubería de Adem e:25.40pHP del m otor:pEléctrico o com bustión interna:EléctricoppGasto Hidráulico:Obras Com plem entarias:36LPSLínea de conducción subterránea de PVC hidráulico, con válvulas dedistribución y riego por goteo.100Uso Consuntivo o requerim ientos de agua para los cultivos representativos de la Cebada550mmSituación jurídica y legal :pEscrituras:Levantamiento topográfico, proporcionado por el solicitante, el cual se anexapPerm isos y concesiones:Título de concesión de uso de agua No. 08GUA119219/12AMGE01 con unvolumen concesionado de 240,000.00 m3 anuales, con vigencia de 10 años apartir del 20 de febrero de 2011.ppOrdenam iento ecológico:Servidum bres:Zona de Preservación Agrícola PA.No se aprecian a simple vista al momento de la inspección.pOtros:No aplicaConsideraciones A dicionales:El terreno valuado es un predio ubicado en zona agropecuaria de uso agrícola de riego y agostadero,actualmente se encuentra con cultivo de trigo y terreno preparado para siguiente ciclo, el predio tieneinfluencia por crecimiento de la ciudad de Celaya y cercanía a corredor Celaya - San miguel de Allendedonde se observa incipiente establecimiento de industria y agroindustria, desarrollos habitacionales ycampestres, además de colindar con el poblado de San Antonio Espinoza.VAD2016-001
VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.5de 15VAD2016-001AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOSASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOSAVALÚO AGROPECUARIOÁREAS AGRÍCOLASwÁrea con Cultivos AnualesUSO ACTUAL DEL PREDIOClasif.Agrícola deRiegoAgostaderowwCICLO O-ICICLO P-V50-.00-00.00 TrigoUso típico oRend. prom.representativo en la regiónton / 009.006.507.00Descripción de los cultivos anuales:pCultivos:Al momento de la visita se observa cultivo de trigo espigado, amaranto ennacencia y terreno preparado para siguiente ciclo.pTecnología utilizada:Media alta, con utilización de maquinaria e insumos como semillas mejoradas,fertilizantes granulados y pesticidas.pDescripción de la forma de riego:Agua de pozo profundo con líneas de conducción de PVC subterránea y riego porgoteo.pMejoras territoriales:Caminos internos transitables.Área con Cultivos PerennesClasif.wHas.Has.No aplica.CultivoEdadSistema deañosPlantaciónNº de plantaspor Ha.TotalesRend. prom.RegionalDescripción de los cultivos perennes:pCultivos:No aplicapTecnología utilizada:No aplicapDescripción de la forma de riego:No aplicapMejoras territoriales:No aplicaVAD2016-001
VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.6AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOSde 15VAD2016-001ASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOSAVALÚO AGROPECUARIOÁREAS DE AGOSTADEROwCERTIFICA CIÓN DEL COEFICIENTE DE A GOSTA DERO DE L A REGIÓN, SEGÚN L A SA GA R:wÁ REA S DE A GOSTA DERO DEL PREDIO:TIPO DE VEGETACIÓNClasif.AgostaderowwHas.112.62 Pastizal Mediano Abierto13.04 Ha/U.A.Nº deC. A.PotrerosHa. / UAA313.04DESCRIPCIÓN DEL A GOSTA DERO:pCo n d ició n d e la veg etació n :BuenapTip o d e cerco s:Cercos de piedra y alambre de púas.pOro g rafía y p elig ro sid ad :MediaPRÁ CTICA S DE MA NEJO DEL A GOSTA DERO Y NIVEL ES DE TECNIFICA CIÓN:Tecnificación media con sobrecarga animal y apoyo con esquilmos y pasturas, el ganadoobservado es ganado de lidia.wDESCRIPCIÓN DE A GUA JES:pDistrib u ció n y d escrip ció n :pFu en tes d e ab astecim ien to d e ag u a (p erm an en tes o estacio n ales):3 aguajes con recarga natural y de pozo profundo.Permanentes con recarga natural y de pozo profundo.wDESCRIPCIÓN, DIMENSIONES Y MA TERIA L ES DE CONSTRUCCIÓN DE L OS CORRA L ES DE MA NEJO :Cuenta con corrales de manejo con cercos tubulares y corrales e instalaciones de manejoy para separación y preparación de ganado para lidia, estos últimos de piedra unida conmezcla de arena cal y cemento.wDESCRIPCIÓN DE L A S CONSTRUCCIONES Y EQUIPOS A UXIL IA RES.-pB áscu la:Pren sa:Pu ertas Co rtad o ras:B añ o d e In m ersió n :B añ o d e Asp ersió n :Man g a d e Trab ajo :Man g a d e Em b arq u e:Á reas d e Alm acen am ien to d e In su m o s:Co m ed ero s:B eb ed ero s:Pu ertas Gu ard ag an ad o :Á rea d e So m b ras y Mo n tícu lo s d e Descan so :pOtro spppppppppppwSiSiSiNoSiSiSiSiSiSiSiSiDESCRIPCIÓN DE MEJORA S TERRITORIA L ES.-Las instalaciones son para cría de ganado de lidia, las cuales se pueden utilizar paraganado bovino de engorda.VAD2016-001
VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOSASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOS7de 21VAD2016-001AVALÚO AGROPECUARIODEFINICIONESEl presente avalúo es realizado de conformidad a las disposiciones normativas establecidas en la circular 1462 emitida por la comisión nacionalbancaria y de valores con fecha 14 de febrero del año 2000.ValuaciónEs estimar el valor de un bien, en un momento determinado, en términos monetariosAvalúoEs el reporte emitido por un perito, donde manifiesta el valor de un bien y que esta avalado y reglamentado por institucionesel presente avalúo esta realizado aplicando el enfoque comparativo o de mercado, enfoque de costos (valor físico) y enfoque de ingresos (valorde capitalización o rentas)El enfoque comparativo de mercado.es el procedimiento por el cual se llega al valor de mercado, es decir, el valor que se maneja según la oferta y la demanda, se investigan mínimotres muestras de terrenos o ranchos que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares.Enfoque de costos (valor físico).Es el procedimiento racional mediante el cual se determina el índice físico o directo para el terreno, las construcciones , instalaciones especialesy/o obras complementarias, para la determinación del valor unitario del terreno/ha, se analizo : la ubicación, la superficie, el acceso, la pendiente,factores agronómicos e instalaciones especiales o infraestructura; así como la investigación de mercado en la zona y consulta de avisosclasificados en periódicos, de las características conocidas de los terrenos investigados para así determinar los factores que nos conduzcanfinalmente al valor unitario / ha . en el caso de valuación de fincas o instalaciones existentes en los predios o terrenos se considera lo siguiente:Valor unitario neto de reposición (V.U.N.R.)Se entenderá como el valor de los bienes iguales a los existentes o que presten un servicio similar, nuevos instalados en el mismo lugar y encondiciones de operar normalmente, considerando precios normales en el mercado de materiales y mano de obra.Vida útil remanente (V.U.R.)Se entenderá como la vida útil que se estima tendrán los bienes en el futuro dentro de los límites de eficiencia.Demérito o depreciaciónSe entenderá como la perdida de valor ocasionada por la depreciación acumulada, originada esta por el deterioro físico así como porobsolescencia funcionales y/o económicasMétodo de capitalización de rentas o indirectoEs el procedimiento que permite la determinación del índice de capitalización ó rentas, tomando en consideración los siguientes aspectos:Renta efectivaEs la que esta produciendo el bien a la fecha del avalúo.Renta estimada o de marcadoEs la que resulta de la investigación y/o comparación de inmuebles arrendados similares en el mercado activo de arrendamiento.Tasa de capitalizaciónEsta tasa debe ser de acuerdo a la ubicación del predio, factores climáticos, oferta, demanda y características agrológicas de los predios.VAD2016-001
VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C.AVALÚOS DE RANCHOS, EVALUACIÓN DE PROYECTOSASESORÍA TÉCNICA, GESTORÍA Y PERITAJE AGROPECUARIOS8de 21VAD2016-001AVALÚO AGROPECUARIOIV. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚOPara la realización del presente avalúo se tuvo como documentación antecedente copia de levantamiento topográfico que incluye cuadro deconstrucciones así como medidas de linderos y superficie total del predio.El propósito y objeto del avalúo es para conocer su valor comercial.El predio fue mostrado por Joaquín Aguilar Aguilar, hijo del propietario del mismo, al momento de la visita se encuentra aparentemente enposesión pacífica del mismo
VADE VALUACIÓN ASESORÍA Y DESARROLLO EMPRESARIAL S.C. 3 de 21 AVALÚO AGROPECUARIO III. DATOS GENERALES DEL PREDIO w Macrolocalización.-N * Croquis del Predio: LN 20 38'56.4" y LW 100 48'07.9" y 1,850 msnm.
